北京第四批集中供地热度超预期 溢价率有所提升

发布时间：2025-07-06 15:34:08 来源：飞声腾实网 作者：探索

本报记者 吴静 卢志坤 北京报道

11月29日，北京北京市为期两天的第批第四批集中供地落下帷幕。本批集中出让的集中价率6宗地块全部成交，出让金达135亿元。供地

截至目前，热度北京市今年四批集中供地累计出让金达1615亿元，超预而去年全年集中供地出让金为1905亿元。期溢

本批6宗地块的提升挂牌起始总价为122.9亿元，最终整体成交溢价率约为9.85%，北京相较于前三轮的第批4.46%、5.35%、集中价率6.06%有所上升。供地

房企对于北京市本轮土拍参与的热度积极性亦有提升。据了解，超预本次6宗地块吸引了金茂、期溢中海、华润、首开、保利、中建智地、招商、绿城以及金隅等多家房企参与竞拍。

朝阳2地块受关注

根据此前北京市规自委发布的2022年度第四批次商品住宅用地出让公告，此轮供地共推出6宗地块（朝阳3宗，石景山、通州、门头沟各1宗），用地规模约14.86公顷，规划建筑规模31.93万平方米，入市底价122.9亿元。

本轮土拍共分为两天，11月29日有4宗地块进行了现场竞拍。从网上竞价以及现场竞拍情况来看，朝阳区平房乡2宗地块成为此轮土拍中最受关注的地块。其中，朝阳区平房乡棚户区改造和环境整治项目（一期）PF-44地块吸引10家企业主体报名参与，现场竞价达上限后，有5家企业参与摇号环节，最终由“保利+建工”以25.53亿元+1万平方米现房销售面积竞得，溢价率15%。

平房乡棚户区改造和环境整治项目（一期）PF-45地块吸引14家企业主体报名参加，该宗地也是挂牌时报价最多的地块。有8家企业参与竞报现房销售面积，触达上限后最终摇号由三元嘉业以24.38亿元+1万平方米现房销售面积竞得，溢价率15%。

据了解，PF-44地块面积19603.851平方米，起始价22.2亿元。PF-45地块面积18681.224平方米，起始价21.2亿元。2宗地块最终竞得的综合楼面价分别为52100元/平方米、52200元/平方米。2宗地块相邻，无配建或公建，为纯住宅用地，容积率均为2.5。由于区位属性较为优质，这2宗地块的商品房销售指导价均为8.5万元/平方米，具体价格可上下浮动5%。

另外，朝阳区崔各庄乡奶西村棚户区改造土地开发项目29-321地块，有9家报名企业参与，最终4家企业参与摇号，由“金隅”以32.315亿元+35000平方米现房销售面积竞得，溢价率15%。该地块面积31920.74平方米，起始价28.1亿元，商品房销售指导价同样为8.5万元/平方米。值得注意的是，该宗地块北侧的首开金茂望京樾和中建宸园2个项目的操盘企业均积极参拍，但最终未能摘地。

11月29日的现场竞拍中，最后一块成交地块为石景山区老古城综合改造土地一级开发项目1608-626地块，有5家企业报名参加，最终由中海竞得，溢价率5.58%。地块成交楼面价约40100元/平方米，期房指导价75800元/平方米，现房78800元/平方米。

门头沟区永定镇南区棚户区改造和环境整治项目MC00-0015-6050地块R2二类居住用地，由中建方程投资发展集团有限公司和中建信和地产有限公司联合体于11月28日以底价7.9亿元摘得，成交楼面价为24530元/平方米，销售指导价为61000元/平方米，具体销售价格可上下浮动8%。

通州区永顺镇邓家窑及永顺村南部地块土地一级开发项目FZX-0501-6007地块R2二类居住用地于11月28日由北京城建兴华地产有限公司以16.69亿元摘得，溢价率为0.54%，成交楼面价约为33599元/平方米，销售指导价65000元/平方米，具体销售价格可上下浮动5%。

热度超预期

从房企参与意愿以及土地溢价率等方面来看，北京市第四批次土拍热度一定程度上超出预期。

中指研究院土地事业部研究负责人张凯表示，这主要是受三方面影响。

一是目前全国房地产市场仍未企稳，北京、上海等个别城市由于房地产市场热度尚好，是当下房企为数不多的投资选择。据了解，本次全国各地多个中建系房企齐聚北京参拍，也从侧面反映出这一点。但遗憾的是除中海摘得石景山地块外，中建系本次均未能如愿摘地。

二是在今年第四批次供地之前，北京全年涉宅用地仅成交49宗，同比去年全年的64宗减少了近24%，不少深耕北京的房企尚未完成年度投资任务，都希望在今年第四批次有所斩获和补仓。

三是北京的很多城投类企业均具备操盘开发能力，本次也积极参拍，这与其他城市城投公司拿地的逻辑完全不同，也因此将本次土拍热度推上了新的台阶。

在土地出让政策方面，北京市本轮推出的6宗地块中有4宗地块进行现场出让环节，宗地均设置了竞现房销售面积环节，以及竞“现房销售”面积的上限。而且地块均位于轨道交通沿线。

在销售指导价上，本次土拍首次提出对期房销售和现房销售区别定价，石景山区古城地块预售指导价为7.58万元/平方米、现房销售指导价为7.88万元/平方米，对于房价上涨给出了一定的空间，也为房企的资金成本提供了一定的“补偿”。实际上，在第三轮集中供地中，北京市就适当调低了部分地块的楼面地价，从而给予企业更大的利润空间。此外，北京市在第四批次中还优化地价款支付节奏，降低企业现金流压力。

据了解，为兼顾刚性和改善性住房需求，北京市第四批供应地块的大部分项目不再设置“90/70”（套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重须达到开发建设总面积的70%以上）户型限制要求，以多元化的产品供应契合多样化的市场需求。

对于今年新增加一轮集中供地，北京市表示是按照6月份市政府发布的《北京市统筹疫情防控和稳定经济增长的实施方案》要求做出的决定。该文件提出在上半年完成第二批商品住宅用地集中供应的前提下，下半年要再完成2批供地，要“加大保障性住房项目促开工、促建设力度等相关政策措施，来高效统筹疫情防控和经济社会发展”。

此前，北京市规自委相关负责人表示，北京土地储备量充足，将继续坚持稳中求进、循序渐进、持续推进，后续将适时对外公告，确保住宅用地有序、稳定供应，推动加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。

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