0.84%，公众配售比创新低！公募不动产投资信托基金，为何这么火？

2022年首单公募REITs火爆开场！公众公募

4月12日，配售华夏基金公布了旗下华夏REIT认购申请的比创不动确认比例结果，公众发售部分的新低配售比例为0.84%，刷新了公募基金产品配售比例的产投历史最低纪录。而在比例配售前，资信华夏中国交建REIT发行累计“吸金”超1500亿元，托基战略投资者数量、何火网下询价投资者数量和意向认购金额均位居公募REITs首位。公众公募

在业内人士看来，配售华夏中国交建REIT如此受欢迎，比创不动既凸显了项目的新低投资价值，也与存量公募REITs突出的产投二级市场表现密切相关。截至4月12日，资信此前上市的托基11只REITs产品较发行价平均上涨23.29%，其中富国首创水务REIT涨幅最高，达到57.41%。

数据来源：汇成基金研究中心 截至4月12日

累计“吸金”超1500亿元

几个数据告诉你，华夏中国交建REIT究竟有多火？

公告显示，该基金公众发售部分的配售比例为0.84%，刷新了公募基金产品配售比例的历史最低纪录。公众投资者的有效认购基金份额数量为89.62亿份，按照9.399元的发售价格计算，该基金公众发售部分比例配售前认购规模约为842.33亿元。

华夏中国交建REIT战略投资者合计数量达到了40家，其中非原始权益人的战略投资者认购份额比例达到55%，两项数据均位居已发行的公募REITs项目之首。根据公告，40家战略投资者根据战略配售协议，按照网下询价确定的认购价格认购其承诺的基金份额并全额缴纳认购款，对应的有效认购基金份额数量为7.5亿份，认购规模约为70.49亿元。

在网下询价阶段，华夏中国交建REIT共收到64家网下投资者管理的149个配售对象的有效报价，拟有效认购数量总和为66.50亿份，为初始网下发售份额数量的38倍，按照基金发售价格计算，网下拟认购金额约为625.03亿元。网下发售的有效参与投资者数量和拟认购金额同样均位居已发行的公募REITs项目之首。

公告显示，最终有62家网下投资者管理的143个有效报价配售对象按照《发售公告》的要求进行了网下认购并全额缴纳认购款，对应的有效认购基金份额为65.039亿份（网下发售的初始基金份额数量为1.75亿份），网下投资者有效认购申请确认比例为2.69%。按照基金发售价格计算，网下发售比例配售前的募集规模约为611.3亿元。

据此计算，华夏中国交建REIT发售比例配售前的“吸金”规模合计达到1524.12亿元。

公募REITs为何火爆？

市场对公募REITs的高度认可，与项目的投资价值密切相关，供不应求是造成发行火爆的重要原因。

资料显示，华夏中国交建REIT项目底层资产是武嘉通路段，武深高速联通武汉经济圈、长株潭经济圈及粤港澳大湾区三大城市群，是串联我国中部和南部区域的运输大通道，沿线人口众多、经济发达，路网通行需求旺盛。

华夏中国交建REIT项目发起人中国交通建设股份有限公司的控股股东中交集团是国务院国资委控股的超大型央企，是世界领先的公路、桥梁设计及建设企业。中国交建承建了港珠澳大桥、上海洋山港、长江口航道整治、京新高速、蒙内铁路等一大批技术难度高、社会影响大的超级工程，是少数几家具有全国性路产布局的企业之一，具备丰富的资产储备，可持续扩募优质资产。

与此同时，存量公募REITs经营能力稳健，在二级市场表现突出，也带动了REITs发行市场的火爆。

以富国首创水务REIT为例，据基金年报数据显示，富国首创水务REIT在2021年6月7日至2021年12月31日期间获得收入约1.82亿元，实现净利润0.36亿元。按照该基金可供分配金额1.37亿元计算，实际分红总额占当前收入75%。

Wind数据统计显示，截至4月12日，存量11只公募REITs成立以来的平均涨幅达到23.29%。其中，富国首创水务REIT、红土创新仓储物流REIT涨幅分别达到57.41%、43.55%。今年以来，11只公募REITs平均上涨4.44%。

对此，华南一位基金经理表示，公募REITs上市以来整体表现突出，在市场低迷的背景下，公募REITs债性属性更为凸显，获得市场投资者的追捧。