非对称降息刺激房屋销售，钢材需求恢复仍需谨慎

发布时间：2025-07-06 14:16:34 来源：飞声腾实网 作者：综合

核心观点：本次非对称降息，非对复仍而且5年期LPR下调幅度（15个基点）超过上周MLF利率下调幅度（10个基点），称降材需针对降低长端利率，息刺需谨特别是激房房贷利率的意味明显。此次LPR下调后降息效应将叠加，屋销首套房贷款利率低至4.1%，售钢慎已低于2009年房贷利率打七折后的求恢4.156%。据房企人士计算，非对复仍如以商贷额度100万元、称降材需贷款30年、息刺需谨等额本息还款方式计算，激房此次LPR下降15个基点，屋销月供减少88.48元，售钢慎累积30年月供减少3.18万元。求恢

房贷利率继续降低，非对复仍虽然刺激效果尚不明显，但释放了政策利好，未来或有政策加码。房贷利率调降幅度还不够大，本次5年LPR下调幅度虽然超过市场一般预期，但是仍然没有达到市场期望调降20-30个基点的期望。毕竟经济运行到了非常之时，政策加码是众望所归的。尤其是疫情影响了居民实际收入和对未来现金流的预期，居民预期变得更为刚性，缺乏对政策刺激的弹性。

防止目前经济习惯性地跌落潜在增速之下，未来难以回到“合理区间”。我们期望也相信当前降息只是避免经济下滑的组合拳之一。叠加住建部、财政部、央行、政策性银行等部委关于保交楼的相关举措，以及各地方政府表态，目前仍不能排除限额以内专项债新增发行的可能性，稳定地产市场的政策也可能会陆续出台。

近期国内宏观情绪再度转弱，出现极度悲观预期的现象。同时，同时，利空出尽，期待利好刺激政策的预期也比较强（22日降息也是应声落地）。这两种情绪交织，悲观预期暂时占上风，理由是政策边际修复而不是大力度的刺激政策效果不会太明显，比如本次5年期调降幅度虽超出市场一般预期，但与市场许多人期待的猛药（20-30个基点）仍有差距。15日MLF利率超预期下调，说明宏观调控的相机抉择特征非常明显，高层已经注意到宏观经济特别是房地产下行对整个经济的拖累，对社会的经济预期的负面冲击仍在持续。需要及时管理预期，扭转或者说至少避免这种悲观预期继续下行。但是在没有大力度的政策出台之前，市场仍以偏悲观的预期为主导。我们提示8月需求改善的速度以及9月旺季需求恢复的高度。

全文：

8月22日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，8月22日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.65%（上次为3.70%），5年期以上LPR为4.3%（上次为4.45%）。

本次非对称降息，而且5年期LPR下调幅度（15个基点）超过上周MLF利率下调幅度（10个基点），针对降低长端利率，特别是房贷利率的意图明显。上周央行将1年期MLF和7天期逆回购利率同时下调10个bp至2.75%和2.0%，市场对本月LPR下行几乎形成一致预期，降低LPR是宽信用的催化剂，为疲弱的经济增长“兜底”。而目前的当务之急是稳定地产需求端，5年期LPR下调势在必行。

7月经济数据全面走弱，问题还出在房地产，尤其是房屋销售，房贷利率下调意在刺激消费。当前经济下行压力来源于两部分，一部分是疫情冲击，另一部分是由于房地产投资等传统投资动能衰弱导致的内生性增长压力。针对房地产投资等，在继续“因城施策”下，上半年已经开始采取全国性的调整动作，继5月15日下调首套房房贷利率下限后，5月20日单独下调5年期LPR。本次将5年期LPR再下调15个基点，这是今年LPR第三次下调，年内第二次LPR非对称下调，针对房地产问题的意味十分明显。本次将1年期LPR只下调5个基点，原因在于我们此前多次提到的，当前银行间市场利率和金融机构平均贷款利率均已降至较低水平，刺激需求还需要在长端利率方面发力。

房贷利率继续降低，虽然刺激效果尚不明显，但释放了政策利好，未来或有政策加码。当前，房贷利率已处于相对低位水平。此次LPR下调后降息效应将叠加，首套房贷款利率低至4.1%，已低于2009年房贷利率打七折后的4.156%。5年期以上LPR调降会对房地产融资链条起到改善作用，也会在一定程度上减少居民的购房成本。据房企人士计算，如以商贷额度100万元、贷款30年、等额本息还款方式计算，此次LPR下降15个基点，月供减少88.48元，累积30年月供减少3.18万元。

从7月以来，房地产销售情绪再度转弱，8月份的销售数据甚至恶化。我们分析，至少有三个原因：1）目前居民部门杠杆率已经较高，房贷利率下降对购房需求的刺激作用可能有限。“房住不炒”已深入人心，短期内通过刺激销售的方式恐难以马上改善消费者预期。2）房贷利率调降幅度还不够大，本次5年LPR下调幅度虽然超过市场一般预期，但是仍然没有达到市场期望调降20-30个基点的期望。毕竟经济运行到了非常之时，政策加码是众望所归的。尤其是疫情影响了居民实际收入和对未来现金流的预期，居民预期变得更为刚性，缺乏对政策刺激的弹性。3）“三道红线”和“两个集中”等监管制度，打破了以往房地产市场运行规律。比如，过去的经验表明，在房贷利率明显下调后， 1-2个季度能够看到商品房销售企稳反弹的现象，而如今商品房销售数据却仍在恶化。

近期高层多次表态，“保持经济运行在合理区间，力争实现最好结果”。这并不代表政府可以容忍经济在外生扰动不大的时期显著低于潜在水平。尽管经历多轮疫情扰动之后，中国的潜在经济增速可能受到一定的负面影响，但从长远来看，要实现2035年人均实际GDP水平翻一番的远景目标，年化GDP增速要达到4.8%，更要防止目前经济习惯性地跌落潜在增速之下，未来难以回到“合理区间”。我们期望也相信当前降息只是避免经济下滑的组合拳之一。叠加住建部、财政部、央行、政策性银行等部委关于保交楼的相关举措，以及各地方政府表态，目前仍不能排除限额以内专项债新增发行的可能性，稳定地产市场的政策也可能会陆续出台。

对于黑色市场而言，即使8月需求边际改善，但也不可对9月旺季需求报以过高期待。

近期国内宏观情绪再度转弱，出现极度悲观预期的现象。同时，同时，利空出尽，期待利好刺激政策的预期也比较强（22日降息也是应声落地）。这两种情绪交织，悲观预期暂时占上风，理由是政策边际修复而不是大力度的刺激政策效果不会太明显，比如本次5年期调降幅度虽超出市场一般预期，但与市场许多人期待的猛药（20-30个基点）仍有差距。6-7月时，国内对2季度的经济政策效果太过理想，原本以为2季度密集出台的政策会在3季度发力，没料到7月表现如此糟糕。现在看来，特别是8月的一些高频数据，包括房地产销售数据仍在显著下降。而其中房地产的问题是带动其他产业下滑的主要原因，需求被抑制甚至萎缩的重要原因。

15日MLF利率超预期下调，这是市场都没有想到的，因为大家都觉得贷款利率已经降至比较低的水平了。这说明宏观调控的相机抉择特征非常明显，高层已经注意到宏观经济特别是房地产下行对整个经济的拖累，对社会的经济预期的负面冲击仍在持续。需要及时管理预期，扭转或者说至少避免这种悲观预期继续下行。

在当前宏观预期较弱，对未来经济增长乏力的担忧增加的背景下，宏观利好消息释放的可能性增加。此外，从信贷脉冲与钢材需求的关系来看，前期信贷脉冲在经历去年三季度的谷底后，自去年10月开始反弹，除去疫情因素，信贷脉冲的稳步增长也支持当前钢材需求的边际改善。但是在没有大力度的政策出台之前，市场仍以偏悲观的预期为主导。我们提示8月需求改善的速度以及9月旺季需求恢复的高度。

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