房地产行业规模见顶，优质民企如何解局？

发布时间：2025-07-08 05:27:02 来源：飞声腾实网 作者：休闲

如果用几个词概括2022年地产人的房地心态，那便是产行焦灼、坚持与等待。业规因楼市温度持续下行而焦灼、顶优为个人与企业生存而坚持，质民等待市场转暖、企何等待信心到来．．．．．．整个行业迫切希望看到曙光乍现的解局积极信号。

然而，房地低谷徘徊的产行销售数据、同比下降的业规融资规模，都在表明着此轮行业周期调整之久、顶优程度之深。质民房企业绩数据大幅下跌，企何成为当下常态，解局仍能保持正增长的房地选手已是少数，也成为行业信心的重要来源。

近日，（00960.HK）发布半年业绩数据，上半年实现营业额948亿元，同比增长56.4%；归属于股东的净利润74.8亿元，剔除公平值变动等影响后股东应占核心溢利同比增长6.1%达65.5亿元；毛利同比增长20.1%至201.5亿元。

营收盈利均实现正向增长，龙湖集团用实打实的数据“秀肌肉”，不仅一扫此前股价风波的阴霾，也为其他民营房企检视过往、调整步伐提供了可参考的样本。

在8月26日举行的中期业绩会上，龙湖集团董事会主席吴亚军表示，龙湖很早就预见到这个行业大周期，开始思考布局。“泰坦尼克号撞上冰山那一刻，再应对风险已经来不及了，一定要在没看到冰山时，就要有所应对。”

简短数语背后，蕴含着龙湖能在这轮波动中稳行的砝码：重视风险、提前应对。过往数年，提及风险管理的房企不在少数，但高速加杠杆仍是行业主流。龙湖将安全放在首位，提早应对海面下的冰山，由此才赢得当下生存的主动权。

地产缩表行业格局洗牌

房地产行业的拐点，在2022年切实到来了。

国家统计局日前发布数据显示，今年1-7月份，全国商品房销售面积78178万平方米，同比下降23.1%，其中住宅销售面积下降27.1%。商品房销售额75763亿元，下降28.8%，其中住宅销售额下降31.4%。

单看上半年，全国商品房销售额仅为6.61万亿，对比去年全年的18.1万亿元，半年只达到其三分之一。规模房企业绩波动巨大，克而瑞数据显示，上半年百强房企累计销售操盘金额的同比降幅达到50.3%。

研究院发表研报称，当前市场行情依然严峻，主要原因是行业现有政策刺激效果有限，一味对楼市松绑难以促进购房需求持续释放。居民端对未来收入信心不足，不敢轻易加杠杆，对期房交付的担忧也仍然较高。

头部房企的竞争格局，也在发生明显变化。上半年，有央国企销售排名提升，也有曾经的龙头消失在前20榜单。半年销售同比跌幅超过30%的达到15家，跌幅超过40%的达到9家，有企业半年销售直接跌去七成。

龙湖集团CEO陈序平判断称，今年楼市是“低开-触底-向好”的态势，全年房地产成交规模同比去年预计会出现30%左右的降幅，但整体市场往向好的方向走。

地产缩表、楼市调整期，仍能维持销售韧性的房企，才能提高下半场生存的主动权。从龙湖的表现看，期内该集团实现地产开发合同销售858.1亿元，销售调整幅度好于行业均值，体现出其房开主业的发展韧性。

分区域看，长三角、西部、环渤海、华南及华中区域销售金额在全集团占比分别为34.6%、19.9%、23.1%、14.4%及8.0%，长三角区域抗风险能力显著。此外，重庆、沈阳、济南、合肥、贵阳、咸阳6地摘得城市销售金额榜桂冠。

不仅如此，因龙湖布局的城市能级较高、且去年来土地成本明显改善，该集团稳住了盈利水平，上半年营业收入948.0亿元，毛利润率和净利润率分别为21.3%和11.5%，在房企利润普遍承压的情况下，尤显难能可贵。

这份稳健的成绩单，令龙湖在市场低温时保有更多主动性，包括销售推盘节奏的可控性、择优拿地的可选性。

陈序平表示，龙湖今年会根据集团现金流安全、维持合理的利润增长，确定整个推盘节奏，全年计划供货的可售货值达到4000亿，不会为了销售规模目标做被动性的动作，8月份有信心实现当月销售额同比转正。

拿地方面，上半年全国土地出让金2.36万亿元，四个一线城市出让金接近300多个低线城市的一半，城市分化非常剧烈。而高杠杆企业出清之后，市场竞争减少，土地竞争也随之减少，后续龙湖将更聚焦、更坚定在高线城市布局。

上半年，龙湖新增土储总建筑面积226万平方米，平均溢价率只有5%，其中一半零溢价获取，截至2022年6月底土储合计6767万平方米，约88%货值集中在高能级城市。这些成本合理的土地资源，将成为龙湖穿越周期最重要的基底。

融资低温考验房企实力

地产盘整期，房企除了面临销售压力，融资收紧态势更加不容忽视。

中指研究院监测数据显示，2022年7月房地产企业非银融资总额为881.1亿元，同比下降56.7%，环比下跌3.1%，环比情况仍未明显回暖。而从年初至今，房地产企业非银融资总额5706.7亿元，同比大幅下降56.5%。

在境外市场，上半年房地产美元债券发行量同比下降77.2%，许多房企采取交换要约，或被迫采取债券违约处理。在境内市场，国央企依然为发债主力，1~7月发行额占比达87.8%，高于上年同期17个百分点。

这种情况下，哪家房企能稳住融资渠道，对自身生存发展极为重要。从地产“优等生”龙湖的表现看，该集团上半年累计新发行公司债合计约33亿元，融资成本均未超过4%，在民企阵营中独树一帜。

时刻保持低杠杆、安全现金流，同时严守财务纪律、坚决控制短债比例及外债敞口、保持低成本及标准融资渠道，是龙湖能稳住融资安全线的根源。

在此轮行业出清潮中，滑向深渊的房企，多在此前大力加杠杆、不惜高息海外融资、表外债务庞大繁杂，由此落入债务违约的境地。而这些，正是重视风险管理的龙湖，绝对避免的动作，财务安全是其发展的首要底线。

在安全的基础上，龙湖持续优化资产负债结构，提高抗风险能力。截至中期末，龙湖综合借贷总额为2123.8亿元，平均借贷成本为年利率3.99%，再创新低；净负债率为55.3%，在手现金为875.5亿元。

近六年来，龙湖一直满足“三道红线”要求，一系列指标均维持行业内的较高水准，到本报告期现金短债比更是达到4.07，负债结构亦保持合理，平均账期为6.28年，一年以内到期的短债占比约10.1%，至年底已基本无偿债压力。

2022年5月，监管机构为优秀房企境内发债保驾护航，龙湖被选定为“示范房企”，率先试水通过“债券发行+信用保护”的方案进行融资。此后，龙湖集团分别发行5亿元公司债及4.02亿元供应链ABS，融资渠道进一步拓宽。

8月25日，龙湖又发行一期中期票据，总规模不超过15亿元，发行期限为3年，由中债信用为该笔中期票据提供全额无条件不可撤销连带责任担保。这是中债信用按照市场化、法治化原则，通过直接担保方式增信的首单民营房企债券。

不仅如此，龙湖集团首席财务官赵轶称，龙湖跟全国很多银行建立了战略性关系，后者对行业未来坚定看好，行业出现了一些阶段性困难后，会有更好的明天，所以坚决支持高信用房企。龙湖也会依靠这部分融资，弥补公开市场的波动。

得益于稳健的财务情况，龙湖持续获资本市场认可，惠誉、穆迪、标普分别保持BBB稳定、Baa2稳定、BBB稳定的全投资级评级，中诚信（AAA）、新世纪（AAA）展望均为稳定。今年，龙湖上榜《福布斯》全球企业2000强，连续12年上榜。

“第二增长曲线”蓬勃生长

纵然正经历波动，但房地产及建筑行业在国民经济中的贡献不可磨灭，居民的住房需求也并不会消失。

据中银证券测算，2021年我国城镇常住人口人均住房建筑面积约为31.1平米，假设得房率平均为80%，实际人均套内面积为24.9平米，而发达国家普遍在30平米以上，2022年后人均住房面积提升带来的新增住房需求约为5.6亿平/年。

但是，行业规模逐渐见顶、城市分化愈发剧烈，是当下不争的事实。围绕房开发掘第二增长点，是房企立足长远发展的应有之策。在这条路上，也曾有许多房企奋力探索，但真正找到可持续盈利模式的选手，并非多数。

龙湖便是其中一个。2022年上半年，龙湖包含商业投资、租赁住房、物业管理等在内的经营性业务，首次实现收入突破百亿的成绩，达到110.4亿元，同比增长26%，3年复合增长率达36%，第二增长曲线逐步成型。

在商业投资方面，龙湖按照既定节奏布局商业，以轻重并举模式，扩大在高能级城市的网格化布局。今年上半年，龙湖新增运营4座商场，其中3座是轻资产。截至2022年6月底，龙湖商业已进入全国30余座城市，累计开业运营商场达65座，已开业商场建筑面积为618万平方米，整体出租率95.6%。

陈序平表示，龙湖轻资产项目的布局，会根据重资产城市的布局进行铺排，不会为了项目数量或在管规模，下沉到一些低线城市做商业的轻资产管理。

在租赁住房领域，龙湖租赁住房品牌“冠寓”去年开始已实现盈利，上半年租金收入同比增长11%至11.8亿元，累计开业房间数超11万间，期末出租率为93.3%，开业超过六个月的房源出租率为95.4%，已成为集团经营性收入的稳定贡献源。

承载更多资本想象的“龙湖智创生活”，报告期内实现全口径收入约63亿元，其中物业管理板块基本完成一、二线核心城市及三、四线潜力城市的布局，实际管理面积约2.8亿平方米，业主满意度连续13年超过90%。

赵轶称，目前龙湖智创生活的上市资料准备已经就绪，当下的发展重点是，关注内生转化率、接管效率以及内生毛利率的提升，减少对低质量收并购的依赖。未来，智创生活的年化收入增长超过40%，年化利润增长超过50%是完全可期的。

在龙湖管理层的愿景中，这三块业务加起来，集团将力争保持每年经营性收入30%~40%的年化增长。在地产行业下行的背景下，经营性物业收入的增长，将对龙湖穿越周期起到非常重要的“稳压器”作用。

值得注意的是，除了上述已然成熟的经营性业务，龙湖还在积极探索智慧营造、产城更新、健康养老等领域，并取得初步成效。在“一个龙湖”生态体系之下，这些多元化、高品质的业务，将为龙湖贡献持续稳定的利润，并为其穿越行业周期提供更多增长活力。

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