海南楼市AB面：买不到与卖不掉的房子

发布时间：2025-07-07 18:51:45 来源：飞声腾实网 作者：焦点

三亚1~5月份商品住宅综合成交均价每平方米高出海口1万元。海南陈标志/摄

编者按

陆海贵每天在朋友圈发布着个人房源信息，楼市与刘浩铭一样的面买卖购房者也奔走在海口一个又一个楼盘之间。海南楼市的海南AB面：热点城区房源“供不应求”，偏远区域去化周期仍需时日；买不到房的楼市和卖不掉房的，就像两条平行线，面买卖无法汇集到一个交点。海南

扩大范围来看，楼市市场面依然不景气。面买卖前5月主要城市的海南房地产销售、投资、楼市价格等数据徘徊不前，面买卖下滑趋势明显；市场层面的海南降价、以物换房等营销模式重出江湖；房企亦在低迷的楼市销售中等待希望。2022年上半年即将结束，面买卖中国房地产报推出楼市报道，多角度展现楼市中的胶着、冲突与博弈，以及耐人寻味的故事。

中房报记者 陈标志丨海南报道

年过六旬的陆海贵在海口市海甸岛片区有一套约150平方米的商品住宅，两年前，他通过微信朋友圈等途径，想把这套房子出手。发了两年多信息，至今还未出手。

“当前，海口二手房交易流通性较差，成交量偏低。”海南房地产销售行业资深人士邓涛告诉记者，目前海口市每月二手房成交量在1000套左右，对于一个省会城市来说该交易量并不算大。与二手房市场交易低迷情况相比，海口、三亚两地主城区新房交易却呈现“供不应求”态势，部分被消费者追捧的热点楼盘甚至出现了“一房难求”局面。

当地多名房地产研究机构负责人也向中国房地产报记者表示，住宅市场出现“供不应求”的情况主要集中在海口、三亚两地主城区，其他区域或其他市县住宅市场仍是“供大于求”，去化周期仍需时日。

据上述人士分析，海口、三亚商品住宅市场出现“供不应求”因素很多，比如购房人对城市未来发展预期、新海南人购房需求量增加等，最主要原因是供地量收窄，特别在供地结构中商品住宅用地占比较小。

据相关统计数据显示，今年1~5月，海南全省土地供应4315.32亩，同比下滑42.29%；成交3155.52亩，同比下滑32.78%；土地出让成交金额减少，累计成交58亿元，同比下滑35.2%。具体到商品住宅市场供应，1~5月，供应面积为182.32万平方米，同比下跌48.98%；成交面积320.26万平方米，同比上涨0.18%。

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卖了两年的二手房

数据来源：中国土地市场网

“踏破铁鞋无觅处，得来全不费工夫！机会稍纵即逝！”

在陆海贵的微信朋友圈，差不多每天都要发一则同样内容的房屋出售信息。这套房子属于陆海贵的个人房产。

这则至少发了两年朋友圈的房屋出售信息，内容多达850多字，由于文字内容太长，9张图片和文字内容被折叠成了一行字。

陆海贵的这套房子位于海口市海甸岛某小区，顶楼房源，面积约为150平方米。今年60岁的陆海贵系1988年海南建省时的 “闯海”人，10多年前购买了海甸岛这套房产。

在房屋出售信息中，陆海贵很文艺地描述着这套房源的场景：高校附近的珍贵（稀）房源，东南北三个方位都是一览无余的海阔天空，买一套房还赠送一个“独家使用权”的60多平方米“空中花园”（顶层露台），早上5点就可以和初升的太阳来个拥抱……

早期，陆海贵将这套房源单价标为1.6万元/平方米，如今他开出的总房款300万元/套，即单价为2万多元/平方米。按照陆海贵的说法，算上赠送的60多平方米露台，折合单价也只有1.4万元/平方米。

在当地一些房屋中介网站，这个小区二手待售房源6月份挂牌均价为1.8万元/平方米，有些房源挂牌价在1.4万元~1.6万元/平方米间。

记者曾问过陆海贵“这样发信息效果怎么样”，他乐观地回答说，朋友圈反正又不用广告费，随便发。

“自2020年年初疫情以来，海口二手住宅房交易市场逐渐低迷，成交量很小。”海口一头部房产中介机构负责人告诉记者，今年1~5月份，二手房网签备案在1000套左右，较往年同期下降50%左右，其中2月份仅网签备案429套，创历史新低。

记者从海口市自然资源和规划局了解到，今年1~5月份，海口存量房（住宅）转移登记为7347套，面积69.5万平方米；去年同期此类存量房转移登记为9955套，面积超过102万平方米，今年较去年同期分别下降了26%、32%。

虽然，存量房转移登记数据并不能准确体现二手房市场成交量，但从一定程度上也体现了市场活跃度。

“当前海口二手房交易市场较长时间处于低迷状态，流通性极差。”海南宅美科技有限公司总经理邓涛也向记者表示，受疫情及经济预期走弱等多重因素影响，符合购房条件的人员数量减少，居民预期收入降低，购房压力增大，观望情绪浓厚，市场回归理性。

“部分小区二手房价格倒挂严重，呈现‘有价无市’局面。”当地一位不愿具名的房地产资深人士对此表示担忧，房产经纪机构带看量下降，二手房成交周期加长，成交难、成交少，直接导致房产经纪机构经营困难，多数为亏损状态；市面上小型房产经纪机构接连倒闭，大型经纪机构纷纷并店裁员，从业人员离职较多。

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“一房难求”的新房市场

数据来源于：当地房管部门

相对于海口低迷的存量房交易市场，城区部分新楼盘却出现“一房难求”局面。

就在陆海贵卖房的同时，“新海南人”刘浩铭与妻子一到周末就奔走在海口各个楼盘之间，寻找合适的房源。

“整个海口城区楼盘基本上跑了个遍，位置好的楼盘说没有房子，位置太偏的地方又不适合。你是房地产行业专业人士，知道哪里有好房子不？”刘浩铭问记者。

刘浩铭是应聘到海口某高校任教不久的老师，一直想在学校附近或者市区生活方便的地方购买一套房产。同时作为引进人才，刘浩铭虽然已具备在海口申请安居房的条件，但他和妻子还是希望在市面上购买一套普通商品住宅。

今年年初，记者将陆海贵的房源信息转给了刘浩铭，他看了看后当场摇了摇头说：“我不想买二手房，还是希望能在单位附近买一套房。”

5月底，刘浩铭再次给记者打来电话，说他在海口主城区仍没有找到合适房源，问能不能帮忙打听一下。

像刘浩铭这样焦虑的买房人，记者在采访中遇到不少。在海口主城区，普通商品住宅“一房难求”是许多意向购房人的普遍焦虑。海口农垦片区一项目楼盘负责人曾告诉记者，该楼盘去年阶段性地推出300多套房源，吸引了两三千人排队摇号。

“在海口主城区，‘供不应求’现象确实在一些热点区域和优质楼盘中存在。”海南省房地产业协会执行秘书长、锦诚·海岛服务商董事长王路向记者表示，当前，海口新房市场矛盾并不是消费者买不起房，而是买不到房。

王路认为，这种“供不应求”的主要原因，是海口住宅用地供应连年呈缩紧状态造成的。“海口普通商品住宅供地大幅收紧，致使市场可售房源相对减少”。不过他表示，海口房地产市场整体是稳健的。

关于海口土地供应问题，中原地产海南区域总经理谢莉向记者表示，海口自2016年开始，纯商品住宅项目土地供地呈缩紧状态，供应量逐年减少。她还表示，海口住宅成交量在2017年涨至高位，2018年政策调控后成交量开始下滑，但价格稳定增长，且近3年海口增量房市场整体表现为“供不应求”。

据海口市房管部门备案数据显示，今年1~5月，海口商品住宅累计供应68.77万平方米，同比下跌25.16%；累计成交106.69万平方米，同比上涨23.5%。综合成交均价为16990元/平方米。

与海口相比，三亚商品住宅供应量相对较少，但综合成交均价每平方米要高出1万元。今年1~5月，三亚商品住宅供应32.67万平方米，同比去年下降26.32%；成交52.06万平方米，同比去年增加25.29%。综合成交均价为27527元/平方米。

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买房与卖房的两条“平行线”

海南其他市县新房去化周期还需时日。陈标志/摄

与陆海贵情况差不多，从去年下半年开始，在海口从事建材生意的女商人莫晓琳也在售卖她的两套房产。但近一年时间快过去了，这两套房子仍在她的手中。

与陆海贵情况不同的是，莫晓琳心急火燎般要出让的这两套房源，位于海南西北部的洋浦经济开发区，属于叠拼别墅。“这两套房子是开发商抵材料款抵给我的，已经交房，但尚未办理房产证（不动产权证）。”莫晓琳告诉记者，因为自己在其他产业投资失利，急需资金还银行贷款。

由于这两套房源位于市县区域，尽管莫晓琳一再表示可以降价处理，但仍未出手。

“除了海口、三亚两个主要城市外，海南其他市县楼市情况并不乐观，部分市县的商品住宅库存量相对较大，需要一定去化周期。”王路分析认为，其他市县房地产市场仍以岛外客户为主，但这些岛外客户大多数又不具备购买资格；就房地产行业而言，如果受宏观经济下行影响，其他市县住宅市场基本上会被拖累。

今年1~5月份，海南省商品住宅供应面积182.32万平方米，同比下跌48.98%；成交面积320.26万平方米，同比上涨0.18%，成交均价18751元/平方米。

据中国土地市场网数据显示，今年1~5月份，海南全省一级市场土地供应为4315.32亩，同比下滑42.29%；成交3155.52亩，同比下滑32.78%。土地出让成交金额减少，累计成交58亿元，同比下滑35.2%。

近些年来，海南商品住宅供地量很小，供求均以产业用地为主导。谢莉认为，由于受市场、疫情等多因素的影响，企业拿地持谨慎态度，甚至出现住宅用地流拍现象，但用地稀缺性促使其价值依旧处于高位。

王路认为，海口、三亚两大重点城市之所以出现商品住宅“供不应求”局面，主要是普通商品住宅在供地结构上占比较小，这需要合理调整当地的供地结构。

他认为，今年5月15日海口市率先出台楼市新政，这也是海南“全域限购”4年来首次为楼市“松绑”，但这次“松绑”新政对市场的影响甚微。

那么，未来海口楼市，甚至整个海南楼市会有怎样的变化？

谢莉认为，海口楼市低谷期预计还会持续一段时间，到今年四季度有望回升。

王路认为，海南楼市走向取决于宏观经济大环境，房地产开发和购房者的信心也取决于对宏观经济大环境的信心，“对于政府部门来讲，现在最艰难的是如何解决‘控房价’问题，这需要智慧，因为限价政策出台已经执行快4年了。”

如今，陆海贵与莫晓琳仍在通过各自途径售卖着自己的房子；而与刘浩铭一样的购房人，仍奔走在海口一个又一个楼盘间。

这就是海南楼市A面和B面：买不到房的和卖不掉房的，好像两条平行线，无法相交在一个交点上。（文中陆海贵、莫晓琳、刘浩铭均为化名）

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