北京租房市场分化：学区继续涨，“大厂”周边回暖不及预期

发布时间：2025-07-08 03:50:06 来源：飞声腾实网 作者：探索

“四居室，北京边全女生合租，租房涨周这间18平方米的市场朝南侧卧，去年房租3200元/月，分化现在只要2940元/月。学区”

近日，继续及预第一财经记者以租房者身份调研走访北京朝阳区望京商圈时，大厂某门店房地产中介小郑推荐了上述近地铁的房源。他称，目前这处房源已空置10天，如果选择长租，业主还接受议价。

望京是北京除之外最大的互联网公司聚集地，云集了阿里巴巴、美团、bilibili等一线二线互联网大厂、外资和独角兽企业。贝壳研究院近日发布的《2022北京住房租赁职住平衡评价报告》显示，作为北京“最热门的商圈”，就业于望京的租房人数量最多。而据小郑介绍，今年6~8月，虽然随着新就业大军到来，该商圈的租赁市场热度开始回暖，成交量有所增多，但租金却波澜不惊，成交周期也高于去年同期。

在今年租赁旺季中，望京成为北京市场热度分化的一个典型。

第一财经调研发现，受租客个人收入和支出意愿下降，保障性租赁项目和差异化长租产品加速入市等因素影响，今年毕业季和求职季，包括朝阳望京、双井、大望路、昌平回龙观、海淀双榆树等在内的多个通勤热门租住区域，6~8月成交量均未出现明显上涨，租金与去年相比基本持平，甚至略有下调。

但这并不意味着北京租金水平出现整体回落。随着疫情影响减弱、开学季到来，在通学刚需、改善性租赁需求的带动下，7月份以来，在东西城，海淀上地、万柳等学区属性较强的区域，以及石景山、通州等环境较好、房龄较新、配套日趋完善的城市外围区域，房租环同比出现程度不一的涨势。

总体来看，根据中指研究院最新统计，7月份北京租金环比涨幅较上月略有扩大，但仍保持在0.17%的温和水平，且低于上海、合肥、无锡、厦门、福州、成都等热点一二线城市。

“目前，北京的房租水平基本与去年同期持平。”自如集团负责人在接受第一财经采访时，从供给端给出两大原因：其一，作为一个超大城市，北京在租赁市场的供给端是充足的，供给结构和租金段也比较丰富，租赁市场的选择性较多。近两年来，随着低租金的保租房项目和租金起伏较小的长租项目加速入市，租金整体涨幅被进一步平抑。

其二，今年6月份以来，北京市的房地产中介行业协会号召各个中介机构，为应届毕业生的租房提供各种保障性服务。迄今，协会共计协调了约9万套房源，供各个层次的应届毕业生进行选择。

大厂开始过“紧日子”，有热点租赁商圈求职季遇冷

小郑表示，有着“北京第二CBD”之称的望京实则更能满足年轻人的职住平衡需求。也因此，早在疫情前，在这个位于东北四环外的商圈内，一居室整租均价就已赶超东三环内的多个热门商圈。

他对记者介绍，相较于国贸CBD商圈，望京拥有更加多元化的租住配套，可以满足多层次、差异化的租赁需求。比如，对于追求品质的企业高管，可以选择月租金在1万~1.5万元之间的优质次新房，对于刚毕业的大学生和普通“大厂”打工人群体，月租金在3000~7000元的合租房源或一居室整租房源也较为充足。

“近5、6年来，随着头部互联网大厂相继入驻，望京房价和租金几度跳涨，但今年这种涨势明显回落。”小郑称，今年7、8月份求职季，合租类房源的租金普遍较去年平均租金水平下跌300~500元，整租房租金相对坚挺，但成交周期比去年同期翻倍，大致在7~10天，改善型次新房的租赁需求也相对疲软。

这背后，和互联网大厂开始过“紧日子”不无关系。一名望京商圈链家房地产中介对记者提到，受疫情、大厂降薪和缩招等因素叠加影响，今年以来，该商圈续租率下降，转租和提前解租的情况增多，一些房东为了减少房源空置时间，开始主动降价。

即便房租降了，二季度以来，望京商圈带看量和成交量仍低于去年同期。

小郑称，4、5月份，受疫情影响较大，外地和市内其他区域人员来返看房受到影响；到了6、7月份毕业季，有实习短租需求的租客增多，带动望京租赁市场成交回暖，但这类群体租金接受程度较低，且该商圈租赁供给充足，故此，房租并未随着需求增多而上涨。

进入8月求职季后，今年新就业的青年人来望京租房的规模，并未因毕业生人数的大增而明显增多，加之短租客陆续离场，以及一些去年毕业季签约的租客因更换工作等没有再续租等原因，租赁市场的回暖势头低于市场预期。“目前，多数房东接受议价，刚需型租赁房源的成交价大致比挂牌价低50~100元。”小郑称。

更平稳的租金涨幅也没能留下所有在望京商圈的“打工人”。一些租客在评估个人收入现况后，决定对望京“断舍离”，选择地铁沿线的周围区域，如朝阳酒仙桥、顺义区等地生活。

“现在，望京的租金已经处于高点了。2020年，在望京整租一处50平方米左右一居室，月租金水平在6000元左右，而2021年以来，这类整租房源价格在高点时上涨了近1000元，达到7000元。目前，租金价格也大致在6500元以上。”刘敏是望京某大厂入职2年的员工。今年“脱单”后，她打算和男朋友换租一套小两居。“望京的租金高攀不起，我们打算换租到酒仙桥一带，已看中的一套两室一厅，月租金在6300元左右。”

不仅仅是望京，在海淀双榆树，今年年初，因字节跳动从周围搬离，该片区空置房源量明显增加，同时因疫情反复，影响房东报价信心，7月初，第一财经从当地多名中介处了解到，片区租金普遍较去年毕业季降低300~400元；8月份，租金有所补涨，但仍低于去年毕业季。

“今年大学毕业人数创新高，但在片区层面，供需关系与去年毕业季相比，没有发生明显变化。此外，通常情况下，房东会选择在4、5月份租赁旺季来临前，对房子进行装修，以抬高租金水平。但今年受疫情影响，不少毕业季新增房源装修较为简单，这也对租金造成一定影响。”该片区一名房地产中介对记者预计，到8月底，双榆树周围房租回暖至去年同期水平的可能性不大。

学区租赁热度抬升

8月份，大学生毕业、求职季接近尾声，但小学生的开学季却即将到来。相较于在租金和职住距离方面有着更多选择的毕业生租客而言，对于为了满足子女就近上学而寻找租赁房源的家庭类租客，房源选择的余地更小，范围更集中，供需矛盾也更大。

记者了解到，今年租赁旺季，在素有北京教育高地之称的“东西海”（东城、 西城和海淀），受家长“买小租大”、适龄入学儿童被派位调剂等因素影响，7、8月份，热点学区的租金涨幅较往年有增无减。

“我在德胜门阳光丽景有套130平方米左右的三居室，打算8月中旬交给中介出租。月初时，听说邻居的房子以3.2万/月挂牌价出租，当天就成交了。因为我的房子装修更好，给中介的报价为3.5万/月，中介说还有提价空间。”一名小区业主告诉记者，去年，阳光丽景类似三居室的月租金在2.5万元左右。

阳光丽景位于西城德胜学区，是该学区内为数较少的次新小区。根据西城区多校划片政策，自2020年7月31日后在西城区购房并取得房屋产权证书的家庭适龄子女申请入小学时，将不再对应登记入学划片学校，全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学，德胜房价因此几经波动。加之楼市仍处于下行期，不少原本有卖房打算的德胜业主，选择转战租赁市场。

包括西城德胜、新街口、月坛等在内的多个学区房地产中介均对记者表示，和去年“开学季”相比，今年7月初租赁市场房源量略有增多，但优质房源依旧紧张。7月中下旬，家长可选择的房源就相对较少，成交周期进一步缩短。进入8月后，供应继续减少，而此时距离小学生开学不远了，一些房东也完成了装修，8月份西城大户型整租价格较上月上涨200~600元左右。

“近几年，片区大户型和小户型房源的租金年均涨幅都在3%~5%之间。由于今年学区热度提升，预计全年租金涨幅将超过5%。”一名新街口片区我爱我家房地产中介称。

学区内的“老破小”在租赁市场中亦是抢手。记者了解到，这些“老破小”房龄大都在40年以上，无电梯，部分还存在供暖不足、没有燃气等问题。

一名德胜片区某链家门店房地产中介表示，截至今年8月，德胜一居室房源租金从去年5500元/月的平均水平，上涨至6000~6500元/月。“一居室房源一半是租给附近上班族的，还有租给子女在附近读书的，家中在该片区已有一处房产的家庭，他们中有的希望在同小区再租一套房给老人或者自己住。”

“东西海”三区中，东城面积最小，学区内家庭类租赁需求有限，且区域内房源的房龄较老，疫情这几年，东城租金涨幅相对平和。“但今年业主普遍反映，6~8月份，租金情况比前两年同期都要好，疫情对于交易双方预期的影响明显减弱。” 一名东城区房地产中介介绍。

保租房、长租公寓加速入市，影响几何

今年，我国高校毕业生人数首次超过千万。其中，北京地区高校毕业生约26.8万人，较去年增加1.6万人。自如研究院统计数据显示，近三年，有约77%的北京高校毕业生选择留京租房就业。除本地毕业生外，北京与上海仍是全国高校毕业生们的“第一目的地”。

不过，对于二十岁出头、刚刚走出校园的青年人而言，扎根北京，往往也意味着要拥抱沉重的租金压力和漫长的通勤距离。

北京市住建委8月发布的《北京住房和城乡建设发展白皮书（2022）》显示，2021年，全市住房整租的平均租金为88.6元/平方米·月，同比上涨4.8%。另据北京市人力资源和社会保障局数据，北京市2021届高校毕业生的薪资水平在4000~11000元/月之间。

以此保守估计，一个月薪8000元的高校毕业生，当年在北京整租一套25平方米左右的一居室，每月房租开支大致占总收入的28%。

而今年，根据中指研究院数据，截至7月底，北京平均租金水平已达到91.2元/平方米·月，其中，朝阳、海淀和东西城四区的平均租金水平处于113.4~161.7元/平方米·月的高点。

8月以来，第一财经调研询问了25名职场新人，他们均为新就业大学生或工龄0~2年内，本科及以上学历，在上述四区的企事业单位工作。其中的19名受访者称，目前房租开支占据每月工资的20%~25%，6名受访者则表示这一比例达到25%~30%左右乃至更高。

此外，贝壳研究院近日发布的“2022年全国重点40城租赁市场7月报”显示，35岁以下租客是租赁市场的主力人群，占比超过六成，其中30岁以上租客占比约两成。对于这一类青年租客，往往还面临着家庭改善性租赁需求和子女通学需求。

为满足青年人和新市民过渡性的安居需求，2021年以来，北京着力于拓宽筹建渠道，形成多层次的租赁供给。

上述白皮书提到，市场化住房方面，加大土地、财税、金融支持力度，增加长租房供给；政策性住房方面，加大保障性租赁住房有效供给，以缓解新市民、青年人、城市基本公共服务人员以及首都各类人才等群体的住房问题。

根据《北京日报》消息，为加快保租房政策落地，北京率先从新毕业大学生开始试点，自5月份，陆续启动4个保障性租赁住房青年公寓项目对接试点，在海淀、朝阳、房山、昌平四个区共计推出653套、近1000间房源，租金均低于市场水平，位于2000~3000元之间。

“目前，北京位置优越、品质优秀、配套齐全的保租房入市项目较少。从 ‘优化营商环境、区域职住平衡、缓解交通压力’角度出发，运营方一般都会优先考虑区域重点企业或各类重点引入人才的租住需求，短期内散租的情况较少。以首创繁星·朝阳十八里店项目为例，我们已面市的一期2300套房源中，2/3完成了预租的签约，签约的租客大都来自于国贸CBD、园等三十分钟辐射通勤区内的重点企业员工。从运营方立场出发，我们希望搭建的青年租赁社区，以客户服务和社区发展为核心。既要便于管理，也要通过集聚到人，形成一个圈层，乃至一个微社会，带动周围商业、公共服务等协同发展。”首创置业旗下首个集租领域项目“首创繁星”负责人在接受第一财经采访时称。

今年二季度，“首创繁星”十八里店项目成为朝阳区第一家获得保租房认定的大型租赁社区项目。上述负责人透露，该项目预计在明年初正式运营。与其他保租房项目相比，该项目离市中心更近，配套更为齐全。考虑到租客对租赁房屋的需求以及租金水平的接受度，规划时将95%房源打造为30平方米~40平方米的开间户型。目前报价约3000元~3500元/月。

记者检索我爱我家、贝壳找房等租房APP发现，截至8月，十八里店附近一居室租金在3800~5500元/月左右不等。据了解，作为保租房项目，项目入市租金是多少、每年租金是否上涨、涨幅如何，都要经过政府批准，运营方无权擅自更变。

对于散租客短期租房的需求，中国社科院城市发展与环境研究所土地经济与不动产研究室主任王业强对记者表示：“现有保障房建设，更多是与政府业绩挂钩，这种建设思路下，见效快，方便管理，但覆盖人群有限，只是一种过渡性管理方式。未来，保租房项目势必会转向普惠性，公开申请渠道，规范化、常态化管理。”

此外，结合前期预租企业及客户的咨询反映，首创繁星项目负责人还提到，租客租赁中亟需解决两大问题：其一，虽然社区引入了优质普惠幼儿园和公办小学教育资源，但承租家庭的子女入学，除去租赁合同外还需要何种条件才有入学资格、小学后如何升学等尚不明晰；其二，一些大型企业员工，存在社保地与工作地不一致现象，社保不在工作行政区，他们就难以第一时间申请到工作地的保租房项目。

除了通过增加多层次供给，缓解租赁市场供需矛盾，以遏制租金过快上涨外，北京还在加快推进立法，保护租赁利益相关方合法权益。

根据上述白皮书，2022年，将推动《北京市住房租赁条例》落地实施，完善相关配套政策，实现租赁市场监管制度化；加强长租、短租、互联网平台治理，保持执法高压态势，严查租赁中介违规行为，规范租赁市场秩序；开展租赁进校园和创建“动态清零”无群租房小区行动，持续开展租赁市场宣传引导，营造良好舆论氛围。

9月1日，《北京市住房租赁条例》将正式落地，其中提到，住房租金明显上涨或者有可能明显上涨时，市人民政府可以采取涨价申报、限定租金或者租金涨幅等价格干预措施，稳定租金水平，并依法报国务院备案。

王业强提示称，这一条更多为警示性和兜底性规定。“租金价格上涨会吸引更多的资金和房源进入租赁市场，从而降低租金价格，这本身就是一种市场调节行为。政府除了规范市场秩序外，无需过多干预租赁价格。”

（应受访者要求，文中小郑、刘敏为化名）

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