保利发展：从“重回前三”到“进三争一”

发布时间：2025-07-07 17:45:57 来源：飞声腾实网 作者：热点

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每经记者 黄婉银 每经编辑 陈梦妤 

最近几年，发展一直都是进争最晚交卷的龙头房企，不过今年市场对保利这份答卷的重回前三关注度显然比以往高出许多。

2021年7月，保利已在保利发展工作24年的发展刘平接棒宋广菊，成为新一任董事长。进争

新官上任三把火。重回前三

刘平新上任不久，保利保利发展就宣布刘平及全体高级管理人员计划自2021年8月4日起6个月内增持公司股份，发展合计增持金额不低于人民币800万元、不超过人民币1500万元，增持价格不超过15.06元/股。

同时宣布增持的，还有保利发展实控人保利集团。彼时，保利发展股价受板块估值拖累年内已下跌36.85%，公司管理层也多次表示公司价值被严重低估。

这次增持成为保利发展近半年股价一路上涨的起点，今年3月中旬，保利发展股价与市值甚至一度双双超越万科，创历史新高。

截至4月21日收盘，保利发展报收每股17.51元，较2021年8月增持前的9.38元，涨幅已经达到86.67%。

从基本经营数据来看，保利发展2021年总体称得上平稳。实现营业总收入2850.24亿元，同比增长17.19%；实现净利润371.89亿元，同比下降7.14%；归母净利润273.88亿元，同比下降5.39%，主要受地产项目利润率下降影响。

保利发展表示，公司2021年毛利率为26.80%，同比下降5.79个百分点，与行业利润率下行趋势一致。未来随着高地价项目的陆续体现，毛利率仍将承压。2021年公司净利率为13.05%，同比下降3.42个百分点。

对保利发展这类企业来说，融资能力与财务水平自然能保持一贯的得当。2021年，保利发展有息负债规模为3382亿元，综合融资成本约4.46%，较去年末下降31个基点，是绿档企业。

新一任管理层需要一个新口号为新一年做指引。

4月21日，在2021年度网上业绩说明会上，刘平表示，公司提出“进三争一”目标，是有信心和底气的。这是继5年前宋广菊时代提出“重回前三”后，保利发展的又一新目标。

2021年，保利发展实现签约金额5349.29亿元，同比增长6.38%；实现签约面积3333.02万平方米，同比下降2.23%。在克而瑞的排行榜中，保利发展去年以4899.7亿元操盘金额位列第四。

“在行业波动中，作为领军企业，公司的资源、资金、品牌实力都更具优势，更能捕捉市场机会。同时，对于‘进三争一’这一目标，不能简单的、片面地理解成一个榜单排名，而是综合实力的领先，是硬实力、软实力都过硬的第一。公司作为行业龙头，不简单追求规模上的排名。”

另一方面，在刘平看来，目前行业的长效机制已经基本形成，行业发展基础依然存在。作为国民经济的支柱产业，行业基本面依然没有改变，公司依然对房地产行业保持信心，房地产行业未来依然是一个好行业。

去年，在外界看来，以保利发展为代表的央企和地方国企在土地市场十分活跃，但也只是在同行的衬托之下。事实上，保利发展全年拓展项目145个，新增容积率面积2722万平方米，拓展金额1857亿元，分别同比下降15%和21%。

2022年，刘平希望保利发展能更加积极，他给出全年的投资计划是3650亿元，“今年公司整体的拓展逻辑还是质量重于数量，确保公司持续稳定发展的同时能够有更好的业绩和利润，保障股东投资回报。”

不过2022年1-3月，保利发展拿地规模同比大幅度减少。对此，财务总监王一夫解释道，公司对大势的判读是“聚焦”。市场规模见顶后需求是相对聚焦的，会回归一二线核心城市，且主要会集中于这些城市的成熟区域，而由于集中供地政策，这些城市的供地在第一季度也相对有限。

“所以基于这样的判断，随着第二季度中心城市陆续供地，公司将严格按照立项标准，适当提升拓展力度。此外，公司也在密切关注一些收益更佳、风险可控的收并购机会，这些项目的落实可能需要的时间和周期会更长。”

过去几年的保利发展，或是因同行跑太快而没有跟上所以慢了下来，现在同行都已经渐渐慢下来，进入刘平时代的保利发展将以何种姿态“进三争一”？

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