管理层“减持+质押” 谁来拯救“CCC级”绿地控股？

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出品：新浪财经上市公司研究院

作者：大眼楼管/肖恩

近日，层减持质发布了今年2季度公司两大核心业务（房地产开发、押拯大基建）的救C级绿相关经营情况简报。从销售、地控开工、管理股竣工、层减持质新增基建业务等多个维度，押拯均表现低迷，救C级绿不仅没有环比边际改善迹象，地控还似有逐渐恶化的态势。

在当前的不确定性和巨大挑战下，绿地管理层近期的两拨操作实在令人费解。管理层持股平台，一方面多年来首次减持股份，另一方面其再度质押股份后，质押率已经来到70.68%的高位。粗算下来，持股平台目前没有被质押的，占总股份的持股比例仅剩下8%。

面对管理层的套现操作，既非民营又非国资的混合制绿地控股遇上当前的流动性困局，又要靠谁来拯救呢？

数据持续恶化 2季度几乎零开工

公司季度公告，在房地产业务方面，上半年绿地共计实现合同销售金额680.99亿元，同比减少达58.5%，明显超出克而瑞统计百强房企上半年销售下滑幅度，延续了去年四季度腰斩的颓势。

此外，单二季度而言，绿地合同销售额为373.02亿元，同比下滑幅度达到60.3%，较1季度的56.1%似有持续恶化迹象。而相比之下，不少龙头房企在五六月的边际复苏带动下，二季度已有改善迹象。

如果说销售疲软是房企共同经历的行业贝塔，那么施工建设、保交付端的困难则更多与诸如恒大那些极端缺钱的房企挂钩。而绿地上半年完成的新开工面积85.6万平方米，比去年同期减少高达91.3%，完成竣工备案面积也同比下滑17.1%。其中，二季度新开工面积更是仅有26.3万平米，甚至较1季度的59.3万平米继续下滑，几乎处于不新开工的“停工”状态。

在过去几年几千亿的销售基础上，一旦开工节奏严重停滞，无疑将明显拉长绿地的交房周期。实际上，在全国绿地也有多个住宅项目都被曝出维权，武汉、济南、赣州等多地的项目存在延期交付、涉嫌违规销售等问题。

而在另一大业务大基建方面，受房地产行业整体影响，绿地同样面临着不小的困境。在房屋建设方面，Q2新增业务同比下滑46.58%，较Q1的25.97%大幅恶化；基建工程同比下滑19.05%，较Q1的-51.37%下降幅度有所收窄；各项业务新增总计同比下滑38.94%，较Q1的-32.63%进一步扩大颓势。

资料来源：Wind，公司公告

实际上，我们对比此前刚发布中报的绿城管理，其上半年的新拓展面积和营收等均为同比增长，这其中主要的原因是政府、国企的相关代建工程有一个“逆向调节”的作用。相较之下，绿地在今年基建发力的情况下，其基建工程仍出现大幅度下滑，并没有体现低波动的特点。这背后或与公司的股权、管理层、财务等基本状况有关。

最终，绿地在上半年仅实现营业总收入2047.36亿元，同比下降27.64%，实现归属于上市公司股东的净利润42.02亿元，同比下降48.97%。

管理层套现 “减持+质押”组合拳

绿地在成立之初，是一家纯国企，随着后续多次混改和管理层持股，绿地已经成为有国资背景的混合所有制企业。第一大股东上海格林兰投资企业（有限合伙）（“格林兰”）作为员工持股平台，持股占比也未能超过30%，因此绿地控股在控制权方面有些尴尬，属于既非民营又非国资的混合制房企。

1997年，绿地集团成立员工持股会，并从2000年起员工持股会成为绿地集团的第一大股东，成员包括绿地集团所有高层、骨干管理和技术员工，也就是后来格兰林的由来。

也就是在这类股权相对分散的结构中，管理层和包括中小股东在内的其余股东之间的利益平衡，往往会成为市场关注的焦点。

而近期绿地的管理层持股平台的操作即引起市场猜测。

今年5月，格兰林开启了多年来的首次减持。减持前，格林兰持有绿地总股本的29.13%，减持后，所占总股本下降为27.31%。

6月，格兰林再次质押其所持有绿地的股份，质押后，其所持有的股份70.68%已被质押出去。粗算下来，持股平台目前没有被质押的，占总股份的持股比例仅剩下8%。

以张玉良为首的绿地管理层通过“减持+质押”组合拳，实质已实现套现的目的。而一旦绿地出现流动性紧张，格兰林的质押股权被强制执行，绿地控股的实控人或将面临变化。

实际上，绿地控股的股价近年来大幅下跌，整体市值仅有420亿，管理层在股价如此低迷之际不是回购而是减持且继续加码质押，是否说明了张玉良等管理层对于公司的前景信心不足呢？

CCC评级：流动性紧张 无新增土储

1992年在上海成立的绿地控股集团，今年是其成立的第30年，而立之年债务展期对于绿地来说算是一个“里程悲”。

鉴于两大股东的国资背景，绿地可以在银行渠道获得大比例融资，在其息负债中，主要以银行融资为主，约占74%，债券融资占比17%，信托等非标融资占比3%，境外贷款占比仅约3%。但即使是小比例的海外债就已经令绿地陷入展期的尴尬境地中，尽管美元债展期在增加成本后获得了同意，但这也说明有着国资背景的房企面临的流动危机也已迫在眉睫。

实际上，绿地2020年8月“三条红线”政策出台以来，以包括出售资产在内的多种方式累计压降有息负债1476亿元。数据显示，截至2021年末，绿地有息负债余额下降至约2406亿元，较年初下降了812亿元。其中，房地产业有息负债余额降至1567亿元，占比65%。

但即使如此，包括穆迪、标普在内的评级机构对于绿地的财务仍表示悲观，标普将绿地的高级无抵押票据长期发行评级调为CCC的投机级别。

截止今年Q1，绿地账面货币资金为656.85亿元，短期借款229.18亿元，一年内到期的非流动负债701.01亿元。账面六百多亿的资金都不足以应付短期的债务压力。

目前，绿地仍计划通过出售足够优质的资产来安排偿债，拟在3年内出售2000亿资产，每年500亿-700亿，包含自持商业、办公楼和酒店等。实际上绿地在销售和大基建业务均不振的情况下，上半年0拿地、卖资产成为了最为直接的降杠杆手段。

值得一提的是，绿地的自持物业似乎也并不算优质，出手恐有难度。

据公告，截至2022年6月末，绿地的出租物业面积为405万平方米，出租率仅为81.9%，较上年同期的84.8%继续下滑。经营酒店的客房数为12496间，但入住率更是只有50.7%，较去年同期的55.1%再度减少。

今年前6个月，公司出租物业取得租金收入6.3亿元，酒店取得经营收入7.3亿元。相较去年同期租金收入7.16亿元、酒店收入9.5亿元分别同比下滑12%、23%。

  如此出租率和入住率的自持物业想出手并不容易，这或也是目前绿地处置资产的进度并不及预期的原因。面对行业7月销售的再度低迷，留给绿地卖资产自救的时间或不多了。