暖风频吹 深圳楼市短期能否恢复仍需观察

证券时报记者 吴家明

今年以来，暖风能否多地楼市政策暖风频吹。频吹然而，深圳疫情散发也给楼市回暖带来一定影响。楼市那么，短期预期中的恢复“小阳春”真的来了？以极具代表性的深圳楼市为例，乍暖还寒或许更符合深圳楼市现在的仍需状况。

“小阳春”真的观察来了？

4月的深圳，天气一直不错。暖风能否经历了疫情的频吹短暂影响，深圳楼市也在复苏当中。深圳最近，楼市不少房企晒出了成交“喜报”，短期令不少人好奇深圳楼市的恢复温度。

记者梳理发现，仍需就在清明假期期间，许多开发商和代理商都发出成交“喜报”，例如位于南山后海的一处豪宅项目，清明小长假期间项目销售团队发布喜报，小长假期间销售1.3亿元。龙岗的一处新房项目在3天内销售43套，而在龙华上塘的新房项目，销售团队声称在4月5日当天销售金额破亿元。

到底是开发商在烘托气氛，还是深圳楼市“小阳春”真的来了？罗湖笋岗一处新房项目的销售经理告诉记者，目前住宅部分已经售罄，仅剩下商务公寓，而这个项目此前还曾推出折扣和高佣金等营销方式。从最近深圳新房成交数据来看，新房市场的确出现回暖迹象。记者从深圳市房地产中介协会获取的数据显示，自3月28日至4月10日的两周时间，深圳新房成交数量分别达到1592套和1300套。而在1月底和2月底，深圳新房单周的成交量在900套左右。不过，如果将数据周期拉长来看，2021年3月深圳新房共成交5305套，上述成交量仍相距甚远。另一方面，今年以来受疫情散发和市场观望情绪仍未消散等影响，开发商入市脚步放慢，各种促销手段层出不穷。

“新房销售回暖也要分不同片区，主打刚需的楼盘会比较受欢迎。”福田一处新房项目销售经理如是说，“现在的购房者和前两年不同，多数是出于考虑到资产保值增值和后续生活规划，并非炒房。”

二手房方面，执行逾一年多的二手房参考价给深圳二手房市场带来显著调控效果，由于控制住了加杠杆，二手房成交量不断下滑。今年3月，深圳二手房仅成交1117套，同比下跌84%。在福田园岭新村，一位资深房产中介经理告诉记者，自己的门店自农历新年后成交了两套二手房，这已经比去年年底的“零成交”要好，价格方面也出现松动，目前的成交价都仅比参考价高出10%左右，甚至还有按照参考价挂盘的房源。“笋盘陆陆续续都有在成交，只是偏偏又遇上了疫情。与2020年疫情过后不同，虽然最近政策和银行信贷方面的暖风频吹，但现在的二手房购房者还是比较谨慎。”

能否在短期内恢复

仍需观察

与其他城市相比，截至目前深圳并没有明显的放松或出台刺激性楼市政策，但相关提振市场信心实质性动作也在进行中，如最新的土地拍卖调整。

近日，深圳披露首批集中供地情况，计划于4月29日集中出让8宗宅地。记者梳理发现，此次深圳推出的多块用地限价相对于去年同片区用地的价格略微上调。例如，A012-0112宗地相比去年新安宗地（宝中鸿荣源项目）的每平方米8.55万元限价，略微上涨近每平方米2000元。有市场人士表示，限价价格上调预计会给开发商增加1%至2%的利润率，这将有助于提振开发商的信心。

“深圳楼市3月期望的小阳春因疫情封控未至，反而是个低谷，但疫情防控得力后的4月清明出现了明显的楼市‘踏青’热。”乐有家营销总裁贺玲表示，深圳一手成交和二手成交均有回升，但依旧处于低迷阶段。贺玲以深圳楼市为例，认为目前的反弹显得“拖泥带水”，新房成交有所提升，而二手房方面，深圳卖方信心越来越足，买方信心尚未恢复，成交进入一种微妙的僵持阶段。他还认为，目前政策暖风频吹主要集中在三四线城市，二线城市适度放松，一线城市多因素复杂影响下基本“岿然不动”，这也体现了“因城施策”的调控思路。后续一线城市比如深圳不排除有政策上的“正常调整”或“边际微松”，这对当前过度压制的需求释放是有帮助的。

第一太平戴维斯深圳公司董事总经理吴睿表示，目前市场出现一些筑底回暖的迹象，正处于政策底部，但能否在短期内恢复仍需要观察，需要考虑银行流动性、疫情变化等因素。不过，整体来看，今年下半年的情况会比上半年大为好转。